Por: Sebastián Pérez Sarralde
@perezsarralde
Director de Mercado Inmobiliario del Tanque de Pensamiento Al Centro
Los problemas de las grandes ciudades contemporáneas son similares, pero los casos de éxito parecen ser únicos e inimitables. Las metrópolis latinoamericanas del siglo XXI comparten un desafío de gran efecto divisorio entre grupos sociales que, además, es obstáculo para la consecución del máximo potencial humano de cada uno de ellos. Este desafío es superar la segregación y la desigualdad urbana.
Colombia es uno de los países con mayores niveles de desigualdad urbana en América Latina y Bogotá es una de las capitales con mayores índices de desigualdad de ingresos en el mundo. Un grupo creciente de estudios presenta la desigualdad habitacional en las diferencias de cómo y dónde habitamos, y como el factor que más contribuye a nuestras divisiones sociales. Habitar es una necesidad básica y el acceso a vivienda de calidad determina nuestra libertad de vivir donde queremos y nuestra habilidad de aprovechar oportunidades de vida a largo plazo[1].
La relación entre el acceso a vivienda y desigualdad tiene dos frentes en Bogotá. Por un lado, este ha sido el escenario donde la segregación espacial se ha hecho efectiva a través de la estratificación social, formalizando “castas urbanas” que mantienen clases sociales separadas y, con ello, una distribución irregular de acceso a servicios, financiamiento y centros de trabajo. Por otro lado, la tenencia de propiedad ha sido una forma tradicional para la acumulación de riqueza que resulta problemática cuando las restricciones al uso del suelo limitan la oferta y esto, a su vez, dispara los precios de vivienda. La brecha de riqueza se amplifica porque, mientras los propietarios aseguran el precio de su vivienda y se benefician de una eventual valorización, los arrendatarios ven los precios de los alquileres aumentar igual o más rápidamente que el mercado, sin la garantía permanente de un techo ni la posibilidad de acumulación de capital. De esta forma y con estos componentes, el acceso limitado a habitación de calidad es causa y efecto de mayor desigualdad urbana.
En el largo plazo, el desafío parece más complejo si consideramos los cálculos de las necesidades futuras de la ciudad. Según un estudio hecho por IDOM para la Secretaría Distrital de Planeación, Bogotá va a necesitar casi 3 millones de viviendas nuevas en un plazo de 34 años, es decir, el doble de la oferta actual construida. Los impedimentos a la densificación de sectores estratégicos dentro de los límites de la ciudad estimulan la construcción en regiones periféricas más laxas en su regulación y menos amigables con el medio ambiente. Simultáneamente, la política de subsidio a la tenencia de propiedad en este contexto limitado incentiva implícitamente a la clase media a abandonar la ciudad en la búsqueda de lugares que sí resultan asequibles. Con estos ingredientes en conjunto estamos subsidiando la dispersión urbana, junto con los graves costos sociales, ambientales y de movilidad que esto supone.
Volviendo al marco global, la correlación entre urbanización y bienestar de las naciones es casi perfecta: la densidad urbana, con todos sus desafíos, es el camino más claro para transitar de la pobreza hacia la prosperidad. Y esta prosperidad proviene de la capacidad de las ciudades de reinventarse para acoger mano de obra cualificada, pequeños empresarios y generar redes de nuevo conocimiento de manera continua.
Los grandes problemas de Bogotá requieren acciones colectivas de gran escala e innovaciones en diferentes niveles. La articulación de intereses públicos, privados y de la sociedad son claves para modernizar los instrumentos de desarrollo urbano. En este orden de ideas, Bogotá debe encontrar un mecanismo para aumentar la oferta de suelo y la edificabilidad en puntos centrales estratégicos para lograr una densificación cualificada continua, a gran escala y de forma participativa. La vivienda abundante no solo disminuye los costos de compra y alquiler para todos los sectores de la población. Una oferta elástica[2] de vivienda hace a las economías urbanas más resilientes ante oscilaciones especulativas de precios y crisis económicas.
Existen frentes complementarios a la densificación que vale la pena explorar para lograr este cometido sin ampliar las brechas sociales ni tercerizar el desarrollo hacia municipios vecinos. Primero, es posible fortalecer y fomentar la construcción de desarrollos de usos múltiples y vivienda con oferta para hogares de ingresos mixtos. Al unir vivienda, comercio, oficinas y equipamientos urbanos en un mismo lugar se reduce la necesidad diaria de transporte y desplazamiento, lo que aumenta la productividad laboral. En paralelo, una oferta residencial para hogares de distintos niveles socioeconómicos en el mismo lugar dinamiza y diversifica economías locales. En segundo lugar, las políticas de subsidio para vivienda deben diversificarse para encontrar soluciones que beneficien directamente a ciudadanos y permitan no solo la movilidad social sino espacial, aliviando los sufrimientos causados por la segregación urbana. Este es el caso de los vouchers de vivienda en EE.UU., que permiten a sus beneficiarios escoger cualquier vivienda y pagar solo el diferencial entre el valor del mercado y el valor del subsidio para la renta. En una línea similar, con suficiente capacidad regulatoria, es posible crear un mercado para los incentivos tributarios que reciben los desarrolladores para comercializarlos a descuento previo a la construcción y disminuir con ello el riesgo implícito, costos de capital y, consecuentemente, los precios finales de vivienda[3]. En tercer lugar, es clave fortalecer y acompañar el sector de construcción civil para lograr mayores niveles de productividad, formalización, estandarización y reducciones efectivas de costos. Según datos de McKinsey y Camacol, el nivel de productividad del sector de la construcción en Colombia es de los más bajos entre sus pares internacionales y viene contrayéndose, lo que indica que es un frente con potencial de ser explorado. Finalmente, un ambiente de transparencia y menor volatilidad normativa favorece la inversión, reduce riesgos, tiempos de desarrollo y, por ende, costos de financiamiento.
Una ciudad con una oferta diversa en sus formas de habitar es inclusiva, competitiva y con una economía funcional, en la cual encontramos vivienda cerca al trabajo y colegios, segura y por un precio justo. Estas iniciativas, en su conjunto, no solo podrán reducir los precios de la oferta residencial de calidad integral y cerrar brechas de desigualdad habitacional. También ayudarán a dinamizar instrumentos de captura de valor, que a su vez permitirán reinvertir recursos en educación y equipamientos públicos, para así crear un círculo virtuoso de inversión localizada y crecimiento social urbano.
Agosto, 2019
Notas
[1] Una ciudad que le permite a sus habitantes vivir donde quieran, independientemente de su nivel social, les da libertades. Las libertades dan autonomía, y autonomía es igualdad. Si las personas se ven forzadas a vivir en la periferia en vivienda de mala calidad, pierden libertades.
[2] “La oferta será elástica o inelástica según que las variaciones en la cantidad ofrecida sean mayores o menores proporcionalmente a las variaciones en los precios. Definida con más precisión, la elasticidad de la oferta es el porcentaje en que varía la cantidad ofrecida cuando el precio varía en un uno por ciento. Lo que se trata de medir de hecho es la capacidad de reacción de las empresas a las variaciones en los precios. La elasticidad de la oferta depende por tanto de las peculiaridades tecnológicas del proceso productivo, de la disponibilidad de factores necesarios para la producción, pero, sobre todo, del tiempo”. Tomado de: http://www.eumed.net/cursecon/5/la_elasticidad_de_la_oferta.htm
[3] La construcción de vivienda de interés social en EE.UU. funciona con incentivos tributarios, que los constructores venden a descuento (valor presente), antes de iniciar la obra. Eso les da capital de entrada, lo que reduce riesgos y se espera un menor retorno por parte de los constructores.